תכנון תב"ע– שאלות ותשובות

אף על פי שאנשים רבים משתמשים במושג תב"ע (תכנית בניין עיר), לא כולם מבינים לחלוטין במה מדובר.
למעשה, מדובר במסמך בעל תוקף חוקי אשר מגדיר את הייעוד ואת התכנון העתידי של הקרקע – וקובע את היתרי הבנייה. כמשתמע מכך, החשיבות של התב"ע היא עצומה – מאחר שכל הפוטנציאל לפיתוח הקרקע תלוי ביכולות של המתכנן בהתאמת תוכניות העבודה להגבלות בתב"ע ולתוכניות הפיתוח הארציות הנמצאות תחת סמכות גבוהה יותר.
למי חשוב לבדוק את התב"ע?
מאחר והתב"ע היא הגורם המכריע בנוגע לאפשרויות הפיתוח של הקרקע, איזמים אשר רוצים להשקיע בקרקע ובעלי דירות שעל גביה הם האנשים אשר יש להם את האינטרס הגדול ביותר להכיר אותה. בתור משקיע או בעלים של דירה למגורים, הבנת גבולות הפוטנציאל של הקרקע והמבנה מבחינת פיתוח עתידי יעזרו לך לבצע החלטות מושכלות יותר ולהבין את ההזדמנויות אשר יהיו פתוחות בפנייך בעתיד הקרוב והרחוק.
מתי יש להגיש תב"ע?
מאחר ובמסמכי התב"ע נקבעות ההגבלות על הבנייה והפיתוח באזור מסוים, לקראת ביצוע של כל פרויקט על היזם לבחון האם התב"ע מאפשר את הבנייה והפיתוח שלו. כדי לבחון את התב"ע של אזור מסוים יש ליצור קשר עם הוועדה הרלוונטית לתכנון ובנייה. אם התב"ע הקיימת אינה מאפשרת את הקמת הפרויקט בשטח, יש להגיש בקשה לשינוי תב"ע. ישנם שלושה סוגים של בקשות מסוג זה:
קבלת הקלות או היתרים לבנייה אשר אינם מוגדרים בתב"ע הקיימת. היתרים מסוג זה יכולים לכלול הוספת מרפסות, קומות, חנייה וכדו'. למעשה, בקשות מסוג זה יכללו כל בנייה מחוץ להגבלות התב"ע אשר אינן קשורות בשינוי ייעוד הקרקע.
בקשות לשינוי ייעוד הקרקע, בקשות מסוג זה הן מורכבות יותר ודורשות תהליך אישור הכולל מספר ועדות אזוריות ופרסום ההצעה לציבור.
בקשות לשינוי קווי המבנה, בקשות מסוג זה דורשות גם הן אישורים מאת מספר ועדות.
חשוב לציין כי הגשה של בקשות לשינוי תב"ע היא תהליך בירוקרטי ומסובך מטבעו. מסיבה זו, יש להיעזר באנשי מקצוע אשר מתמחים בהגשת הבקשות ויוכלו לעזור לך להבין את התהליך והסיכויים האמיתיים של אישור השינויים שברצונך לבצע בתב"ע.
מה כוללת הגשת בקשה לשינוי תב"ע?
טרם הגשת בקשה לשינוי תב"ע, כדאי לציין כי בחוק התכנון והבנייה משתמשים במושג "תכנית" וכקבוע בחוק, ישנם שני סוגים של תוכניות: תכנית אשר באחריות גופים פרטיים ומועצות אזוריות לעומת תכנית מתאר אשר נגזרת מן התכנון הארצי. לפרטים נוספים ולבדיקת היתכנות להגשת בקשה לשינוי תב"ע, נציגינו ישמחו לספק פרטים נוספים.
כאשר קיימת היתכנות, על הבקשה עצמה להיות מחולקת לשלושה חלקים עיקריים: תשריט, תקנון ונספחים.
מהו תשריט?
תשריט הוא למעשה שרטוט מפורט של השטח על פי השינויים המוצעים. מפה זו של השטח כוללת את חלקת הקרקע, קווי בניין, ייעודי הקרקע בכל אחת מיחידות הקניין, מיקומים של תשתיות שונות ועוד.
מה כולל התקנון?
התקנון יכילו מלא של כל הנתונים הנדרשים בדיוני הוועדות במהלך אישור התכנית. כדאי להביא בחשבון כי ישנו פורמט ספציפי על פיו יש לכתוב את התקנון – והוא כולל גם את התוכניות למימוש ושימושי הקרקע השונים. בהתאם לכך, הוראות התכנית צריכות להיות כתובות על ידי אנשי מקצוע מוסמכים.
נספחים
הנספחים כשמם כן הם – בהם יש להוסיף כל מידע אשר יכול להיות רלוונטי עבור הוועדות או הציבור ואינו מופיע בפורמט התקנון, במטרה להפוך את ההליך לשקוף ככל הניתן.
אקו ויז'ן – משנים תוכניות עבורך
לאקו ויז'ן ניסיון רב בניהול, בליווי ובביצוע פרויקטים לפיתוח עירוני הכוללים שינויי תב"ע עבור מועצות אזוריות וגופים פרטיים. אנו שלנו נמצאים במרחק שיחת טלפון אחת ממך – ומוכנים לספק לך את כל התנאים להצלחת הפרויקט שלך. למידע נוסף, ביכולתך לפנות אלינו ממש כעת.